Изначальный жилищный план может не устраивать жильцов по
разным причинам. Собственникам жилья может не приходиться по вкусу теснота
типовых комнат, размеры прихожей, стена, отделяющая одну комнату от другой.
Но неумелая и неправильная перепланировка квартиры влечёт за
собой катастрофические последствия. Причиной катастрофы может послужить не
только ветхость жилья, но и повреждение несущих конструкций. По этой причине
процедура перепланировки требует строгого контроля со стороны закона.
Согласно положениям Жилищного кодекса РФ, в план квартиры можно вносить
следующие изменения:
1.
Объединение кухни с прилегающей комнатой при
помощи установления в стене дополнительного дверного проёма;
2.
Создание открытой арки при соединении кухни с
комнатой;
3.
Увеличение пространства ванной и туалета за счёт
территории коридора при условии, что уровень пола санузла ниже дополняющей
территории на 3-5 см;
4.
Протяжение новой системы труб для переноса
водного бака стояка, при условии сохранения угла слива;
5.
Изоляция балкона за счёт застекления.
Если процесс перепланировки жилья затрагивает общую собственность
жильцов, процедура внесения изменений в план определённой квартиры должна быть
согласована с каждым из соседей.
_________________________________
Перепланировка
квартиры не должна негативно отражаться на условиях проживания как
собственников данного помещения, так и их соседей. Вносимые изменения не
должны представлять угрозу для жизни и здоровья граждан и способствовать
разрушению и преждевременному обветшанию жилищного комплекса.
При осуществлении перепланировки или
переустройстве жилья запрещается:
1. Сносить
несущие конструкции или нарушать стабильность несущих стен;
2. Увеличивать
площадь кухни или санузла за счёт жилых комнат;
3. Объединять
комнату с кухней, в которой находится газовая плита;
4. Сносить
или нарушать работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним туб;
5. Обустраивать
санузел в месте, где у соседей снизу находится комната для проживания (в случае
одноуровневых квартир);
6. Обеспечивать
подогрев полов за счёт общего отопления;
7. Расширять
балкон за счёт жилых комнат (исключение — формирование арки шириной до 1
метра);
8. Проводить
мероприятия по переустройству квартир в аварийных домах;
9. Нарушать
деятельность вентиляционных систем дома;
10. Строительство
мансард;
11. Переустройство
чердачных этажей.
При любых изменениях плана кухни, в указанном
помещении должно быть окно. Это необходимо для освещения и естественной вытяжки
вредных для здоровья испарений, образующихся во время готовки, а также для
профилактики последствий утечки газа.
Что же делать если все-таки
решили сделать перепланировку?
Список необходимых документов для подачи
заявления о перепланировке квартиры:
1.
Технический паспорт квартиры;
2.
Документ, подтверждающий решение общего собрания
собственников многоквартирного дома о разрешении внесения изменений в план
общей собственности (копия и оригинал);
3.
Удостоверение права на земельный участок, если
изменения в плане здания предполагает возведение дополнительных лестниц в
подвальные помещения в пределах установленного земельного участка;
4.
Кадастровый паспорт — в случаях, предусмотренных
в предыдущем пункте;
5.
Выписка из ЕГРН, подтверждающая право
собственности на квартиру;
6.
Информация о лицах, зарегистрированных и
проживающих на данной жилплощади (выписка из домовой книги);
7.
Разрешение на проведение работ по перепланировке
жилья, заверенное в ЖЭУ или ТСЖ;
8.
Копия финансово-лицевого счета;
9.
Заключение Санитарно-эпидемиологической станции
о соответствии жилья санитарным нормам;
10. Заключение
МЧС об уровне пожарной безопасности в письменном виде;
11. Эскиз
или проект квартиры.
Эскиз
не требует юридического подтверждения.
Его
уместно заказывать, если в процессе перепланировки осуществляются:
1.
Демонтаж или возведение стен, не являющихся
несущими;
2.
Увеличение или уменьшение диаметра окон с
соответствующими заменами рам;
3.
Демонтаж или возведение перегородки между
туалетом и ванной комнатой;
4.
Создание и замуровывание дверных проёмов.
Согласно действующему закону,
перепланировка квартиры по проекту происходит в случаях:
1.
Возведения лестниц в двухуровневых квартирах;
2.
Переноса санузла и кухни в другие помещения
квартиры;
3.
Изменения устройства пола;
4.
Замены газовых плит на электрические;
5.
Установки тяжёлых сооружений, увеличивающих
нагрузку на несущие конструкции здания.
Составлением проектов
перепланировки квартир занимаются проектно-технические организации.
Если вся необходимая
документация собрана, можно приступать к следующему этапу
— утверждению проекта или эскиза на проведение работ. Для этого
необходимо обратиться в архитектурный отдел районной администрации. В двух
экземплярах подписывается соответствующее заявление, и полный пакет документов
направляется в жилищную инспекцию.
Решение жилищной инспекции о
разрешении или разрешении перепланировки, согласно закону, выдается не позднее
чем через месяц с момента подачи документов. В случае положительного решения
работы могут быть начаты с момента вступления данного решения в силу. На
мероприятия по плановому изменению жилья выделяется 4 месяца.
По окончанию работ уполномоченные
сотрудники жилищной инспекции осуществляют проверку изменённого жилища в целях
утверждения результатов. Далее собственникам необходимо предпринять следующие
шаги:
1.
Получение акта о проведённых работах;
2.
Оформление новых технического и кадастрового
паспортов;
3.
Пройти регистрацию в УФРС или МФЦ, в случае если
была изменена изначальная площадь помещения.
____________________________________________
Какие сроки установлены для проведения перепланировки?
Сроки на осуществление работ по перепланировке после сдачи
дома в эксплуатацию — 4 месяца. Время на прохождение остальных этапов зависит
от типа изменения изначального квартирного плана:
По эскизу или проекту, без внесения изменений в несущие
конструкции: получение разрешения в течение двух месяцев, сдача результатов
проведённых работ — 1 месяц, обновление технического паспорта — 10 рабочих
дней;
По проекту с изменениями в несущих конструкциях: техническое
заключение о допустимости проведения подобных работ — 15 дней, получение
разрешения — 2-3 месяца, сдача результатов — 10 дней.
_____________________________________________________
Как узаконить перепланировку?
Самовольное изменение изначального квартирного плана чаще
всего можно узаконить только через суд (часть 4 статья 29 ЖК). Однако, согласно
действительному закону, в некоторых случаях допускается обращения в местные
органы самоуправления. Во втором случае процедура узаконивания будет
тождественна получению разрешения на осуществления рассматриваемых работ.
Если вопрос легализации уже поведённых работ решается через
суд, необходимый выполнить следующие действия:
1.
Составление иска в судебную инстанцию районного
типа;
2.
Сбор необходимой документации, уже перечисленной
ранее;
3.
Подготовка квитанции об уплате государственной
пошлины (300 рублей);
4.
Явка на заседание суда;
5.
Проведение экспертизы, в целях которой — сбор
доказательств о не причинении ущерба несущим конструкциям и субъектам общей
собственности (при необходимости);
6.
Получение решения суда.
Если решение суда положительное,
на основании полученного документа необходимо оформить новый технический
паспорт. В случае неудовлетворительного судебного решения, апелляционные
протесты подаются в течение 30 последующих рабочих дней.
Штрафы
В случае признания работ по
перепланировке незаконными, на ответчика налагается штраф (ст. 7.21 КоАП РФ).
По закону, штраф для частных лиц предусмотрен в размере от 2000 до 2500 рублей,
для юридических — от 350 000 до 1 000 000 рублей. При этом собственников могут
обязать вернуть видоизменённому им помещению исходные параметры.
В случае многократных нарушений
данного характера или невыполнения предписаний, на нарушителя налагается штраф,
превышающий показатели предыдущего. Право на выезд за границу Российской
Федерации, согласно закону, таким гражданам ограничивается.
В случае злостного неисполнения
предписанных обязательств, жилищная инспекция вправе обратиться в суд по
вопросу выселения данного собственника и компенсации его задолженности путём
распродажи имущества с торгов.
_______________________
Как видно из статьи, перепланировку узаконить возможно, но нужно досконально
изучить все нюансы. Для более детального разбора конкретно вашей ситуации
всегда можете обратиться ко мне, у меня есть все необходимые специалисты для
реализации проекта перепланировки, которую не запрещает закон.
Так
же рекомендую с осторожностью покупать квартиры, в которых есть перепланировка.
Перед покупкой стоит пригласить эксперта по перепланировкам, который сможет
оценить ситуацию. Если в квартире есть перепланировка, но вам очень нравится
локация, в крайнем случае можно восстановить исходное состояние для выхода на
сделку.
