Как всегда, пишу о наболевшем и актуальном. Последнее
время очень много стали продавать такие объекты недвижимости как: доли,
коммунальные комнаты, студии-долевки. И редкий случай, когда все в порядке, и
сособственники, не создавая трудностей, подписывают отказы от преимущественного
права покупки. Но зачастую, когда уже вроде бы все решено, и сособственники
точно понимают, что покупать они не собираются, то почему-то чаще всего
препятствуют совершению сделки, порой кажется, что из вредности. Но не будем о
людях рассуждать, давайте поговорим конкретно о таких ситуациях, когда
необходимо получить эти отказы, и что с этим делать.
________
Как гласит статья 250 ГК РФ:
Часть 1. «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные
участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки
продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных
условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли
в праве общей собственности на земельный участок собственником части
расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо
собственником помещения в указанных здании или сооружении».
Часть 2.
«Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников
долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с
указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую
долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве
собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения,
продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной
форме откажутся от
реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть
продана постороннему лицу ранее указанных сроков.»
_____________________________
Как происходит на практике?
Если конфликта с соседями нет, мы с ними на связи, в ситуации, когда они не
готовы выкупать долю или комнату, договариваемся о времени, когда и кто сможет
подъехать к нотариусу, записываемся к нотариусу, и за 2000 руб. делаем каждый
из отказов в день обращения.
Когда нет возможности
найти сособственника, или он на отрез
отказывается вести переговоры по поводу выкупа вашей части, пишем письменные
уведомления через нотариуса на адреса по мету регистрации сособственников. Данная
процедура обходится более дорого, и по времени занимает минимум чуть больше
месяца.
Так как когда мы направляем нотариальное уведомление по адресу регистрации,
согласно стать 250 ГК РФ, сособственники должны отреагировать в течении месяца.
С таким уведомлением могут случится и проблемы. Например, сособственник
решит через время вернуться к преимущественному праву покупки и докажет, что не
был уведомлен, например, зарегистрирован по другому адресу, нежели тот что был
указан в уведомлении, и через суд может перевести права и обязанности
покупателя на себя, и выкупить по той цене, которая была указана в уведомлении
на тот период, на который произошла сделка. Это конечно больший риск для покупателя.
____________________
Теперь поговорим о лайфхаках
Совсем недавно как раз столкнулась с такой
ситуацией, когда сособственник не хотел давать отказ лично, просил уведомить по
почте. У нашего покупателя было определенное требование отказ получить напрямую
от собственника, это даже было требование банка для одобрения ипотеки.
Сособственник мотивировал свой отказ идти к нотариусу, якобы у него нет на
это времени, на что мы предложили вызвать нотариуса прям на дом. Как оказалось,
можно в нотариальной палате, обслуживающей ваш район, выяснить к какому
нотариусу необходимо обратиться. Стоимость данной услуги 5000 руб.
В конечном итоге мы договорились отдать разницу, которую готовы заплатить
за нотариуса на руки и сособственник всё-таки сам подъехал и написал отказ.
Всем удачных продаж!
Всегда можете обратиться ко мне и по
этому вопросу тоже, у нас в компании Московский центр Недвижимости БЕЛЫЙ
КВАДРАТ есть свои нотариусы, с которыми всегда можно быстро
проконсультироваться.