Бали обещает райскую жизнь: виллы с бассейном, коктейли на закате и арендный поток от туристов со всего мира. Грузия предлагает другое: прекрасный климат, юридическую прозрачность и реальную возможность стать собственником без местных партнеров.
Это два принципиально разных подхода к инвестициям в недвижимость. И выбор между ними — это не поиск «лучшего» варианта в абсолютных величинах, а определение того, какая модель лучше подходит именно вам.
В этой статье я разберу оба направления по ключевым параметрам:
- право собственности для иностранца
- налоги (включая тот самый «невидимый» налог на имущество в Грузии)
- доходность и сезонность
- ипотека, ВНЖ и реальные риски
Цифры приведены по состоянию на апрель 2026 года.
Часть 1: Грузия — предсказуемость и низкие налоги
Грузия — это рынок с низким порогом входа, минимальной бюрократией и очень дружественным налоговым режимом. Страна не входит в ЕС, но имеет соглашения о свободной торговле с ЕС и Китаем, а также безвизовый режим с десятками стран.
Цены и рынок
- Тбилиси: средняя стоимость «квадрата» в новостройках — $1 330(100 400 руб.). Диапазон: от $1 000 в спальных районах до $2 000+ в элитных (Ваке, Мтацминда). За 11 месяцев 2025 года зарегистрировано около 41 000 сделок
- Батуми (туристическая столица): цены стартуют от $700–900 за кв. м. Студию у моря можно купить за $35 000–40 000(2 644 000–3 000 000 руб.) Ежегодный рост — 7–8%. До 80% сделок в Батуми совершают нерезиденты
🪙 Порог входа: от $35 000(2 644 000 руб.) Сделку можно провести полностью дистанционно.
Ключевое преимущество: право собственности для иностранцев
✅ Иностранцы владеют недвижимостью на праве полной собственности (freehold). Без ограничений, без номинальных держателей и без обязательного резидентства.
Исключение одно — сельскохозяйственные земли (их покупать нельзя). Все остальное — жилье, коммерция, отели — покупается как ваше личное имущество.
Налоги: Грузия реально выигрывает
Налоговая система Грузии — одна из самых удобных для частного инвестора.
| Вид налога / сбора | Ставка | Комментарий |
|---|---|---|
| Налог при покупке | 0% на сумму до $200 000, далее 4% с превышения | Очень комфортно для небольших бюджетов |
| Налог на доход от сдачи в аренду | 5% фиксированная (удерживается из дохода) | Один из самых низких в мире |
| Налог при продаже (если владели >2 лет) | 0% | Нет налога на прирост капитала |
| Налог при продаже (если владели <2 лет) | 20% (с прибыли) | Стимулирует долгосрочное владение |
А теперь — внимание: «невидимый» налог на имущество
В отличие от распространенного мифа, формально налог на имущество в Грузии существует. Однако, для 90% нерезидентов-инвесторов он фактически равен нулю. Почему?
- Налог взимается только если совокупный годовой доход семьи собственника (включая супруга и несовершеннолетних детей) превышает 40 000 лари (около $12 000–13 000)
- Если ваш доход как физлица (в Грузии или за ее пределами, задекларированный в Грузии) ниже этого порога — декларацию подавать не нужно, и налог не уплачивается
- Большинство нерезидентов, которые купили квартиру в Тбилиси или Батуми и сдают ее через управляющую компанию, не имеют официального дохода в Грузии свыше этой суммы. Соответственно, ежегодного налога на владение просто нет
Если же по какой-то причине вы подпадаете под декларирование (например, официально работаете в Грузии), то ставки следующие:
- при доходе от 40 000 до 100 000 лари: 0,2% от кадастровой стоимости (для Тбилиси);
- при доходе свыше 100 000 лари: 0,8–1,0%
Но повторю: для типичного инвестора-нерезидента без официальной занятости в Грузии этот налог не возникает.
Доходность от аренды
| Тип аренды | Локация | Валовая доходность (годовых) |
|---|---|---|
| Долгосрочная | Тбилиси | 6–8% |
| Краткосрочная (Airbnb) | Тбилиси | 9–11% |
| Краткосрочная | Батуми (у моря) | 7–12% |
Заполняемость в пик сезона (лето, новогодние праздники) достигает 85–95%. В межсезонье е поддерживают цифровые кочевники и внутренний туризм.
Комиссии управляющих компаний
- Краткосрочная аренда: 15–25% от выручки
- Долгосрочная аренда: 8–12% от выручки
Ипотека для нерезидентов — доступна!
✅ Грузия — редкий случай, когда иностранцу дают ипотеку без вида на жительство:
- Ставка от 9% в долларах США
- Первоначальный взнос: 20–30%
- Срок до 20 лет
- Можно кредитоваться на покупку квартиры, дома, коммерции
Это серьезный рычаг, которого нет на Бали.
Вид на жительство через недвижимость
- При покупке недвижимости от $150 000 (ранее $100 000) — ВНЖ на 1 год с продлением
- При покупке от $300 000 — ВНЖ на 5 лет для всей семьи
- Через 10 лет проживания можно претендовать на гражданство
📌 Важный нюанс: из 16 000 иностранцев, получивших ВНЖ за 6 лет, остались только 3 600. ВНЖ требует реального присутствия или ведения бизнеса. Это не «золотая виза» для лежания на диване.
Риски и геополитика
Грузия находится в сложном регионе, но сохраняет репутацию «кавказской Швейцарии» для капиталов. Основные риски:
- Политическая неопределенность: крупные западные инвесторы временами проявляют осторожность
- Заявленные арабские инвестиции в $6,5 млрд вызывают вопросы у экспертов
- Российские и ближневосточные инвесторы активно заходят в luxury-отели
✅ Регуляторные риски низкие — законодательство стабильно и не меняется внезапно.
Часть 2: Бали — высокая доходность за высокую сложность
Бали — это рынок с огромным туристическим потоком, красивой эстетикой и… очень непростой юридической кухней.
Цены и рынок
- Средняя стоимость виллы для инвестиций: от $230 000 (17 372 000 руб.) в эконом-сегменте до $480 000–500 000 в премиуме (2–4 спальни, бассейн, мебель)
- Цена за кв. м: $2 000–$2 800(150 000-212 000 руб.) в Семиньяке, во внутренних районах дешевле
- Рост цен: 7–10% в год (до 15% на этапе строительства)
- Туристический поток 2025 года: 7 млн иностранных гостей, всего с внутренним туризмом — 16,5 млн человек.
Право собственности для иностранцев — самое узкое место
📌 Иностранцы не могут владеть землей на праве freehold (Hak Milik)
Доступны легальные схемы:
| Вариант | Суть | Срок | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|---|
| Hak Sewa (Leasehold) | Долгосрочная аренда земли у индонезийца | 25–30 лет (+ продление) | Просто, доход получать можно | По окончании срока актив теряется |
| Hak Pakai | Право использования земли для жилья | до 80 лет (30+20+30) | Дольше, чем leasehold | Требует резидентства (KITAS) |
| PT PMA | Иностранная компания владеет правом застройки | не ограничено | Полный контроль для коммерции | Высокие затраты на регистрацию |
📌 Внимание! Недопустимо: использование номинальных держателей-индонезийцев (nominee arrangements) — это уголовный риск
Налоги
Налоговая нагрузка выше и сложнее:
| Вид налога | Ставка | Кто платит |
|---|---|---|
| Налог на передачу (BPHTB) | 5% от стоимости | Покупатель |
| НДС на новостройки | 12% | Покупатель |
| Налог продавца (PPh Final) | 2,5% от цены продажи | Продавец (фактически — в цене) |
| Годовой налог на имущество (PBB) | 0,1–0,5% от оценочной стоимости | Собственник всегда, независимо от дохода |
| Налог на доход от аренды | 10% (или 20% для иностранцев без соглашения) | Собственник |
📌 Обратите внимание: ежегодный PBB платится всегда, даже если вилла пустует. Это прямая противоположность Грузии.
Доходность от аренды
- Валовая доходность: 10–14% годовых (в удачных локациях — до 16%)
- Чистая доходность (после комиссий управляющих, налогов, обслуживания, коммуналки): 8–12%
- Срок окупаемости: 8–12 лет
В перенасыщенных районах (Чангу) фактическая заполняемость может быть ниже — 65–80% в высокий сезон.
✅ Доходность выше, чем в Грузии. Но и стартовые вложения другие.
Комиссии управляющих компаний
- Airbnb / краткосрочная аренда: 15–25% от выручки
- Долгосрочная аренда: 8–12% от выручки
📌 Плюс отдельно: уборка, бассейн, сад, маркетинг, вы должны быть конкурентоспособны.
Ипотека для иностранцев
📌 Практически недоступна. Требования:
- Минимальный взнос от 40% (часто 50–60%)
- Требуется резидентство (KITAS)
- Ставки высокие (12–15% в рупиях)
- Реальные кредиты дают единицы банков
Большинство покупок — за наличные или рассрочка от застройщика.
Вид на жительство через недвижимость
📌 Нет автоматического ВНЖ за покупку. Это важно:
- Владение виллой не дает права жить в Индонезии
- Для длительного пребывания нужны: пенсионная виза, «виза второго дома» или KITAS
- «Виза второго дома» требует подтверждения активов (от $1 млн) и не дает права работать
- При продаже недвижимости ВНЖ аннулируется
✅ ВНЖ на Бали — это для опытных инвесторов ($300 000+ юридических и консультационных затрат).
Риски и геополитика
Индонезия — член БРИКС, экономика растет на 5–5,8% ВВП. Но:
- Регуляторные риски высоки: часто меняются правила зонирования (RTRW, ITR), разрешения на строительство (PBG вместо IMB), требования к арендному бизнесу
- Операции без лицензии Pondok Wisata или отельной лицензии могут привести к штрафам и закрытию
- Социальная фрагментация и выборы создают политические риски, но не катастрофические
Сравнительная таблица
| Критерий | Грузия | Бали |
|---|---|---|
| Право собственности для иностранца | Полное freehold (кроме сельхозземель) | Только leasehold, Hak Pakai или PT PMA |
| Минимальный бюджет | $35 000 (студия в Батуми) | $230 000 (инвестиционная вилла) |
| Рост цен (годовой) | 7–8% | 7–10% |
| Налог при покупке | 0% до $200 000, далее 4% | 5% (ИЗРЕК) + возможно 12% НДС |
| Ежегодный налог на имущество | Фактически 0% для нерезидентов без официального дохода в Грузии (налог возникает только при доходе семьи >40 000 лари) | 0,1–0,5% от оценочной стоимости (платится всегда) |
| Налог на арендный доход | 5% фикс | 10% (или 20% для иностранцев) |
| Налог при продаже (>2 лет владения) | 0% | 2,5% с цены продажи |
| Арендная доходность (валовая) | 6–12% | 10–14% |
| Чистая доходность | 5–10% (после комиссий) | 8–12% (после всех расходов) |
| Ипотека для нерезидента | ✅ Да (от 9% в USD, взнос 20–30%) | ❌ Практически нет (кэш или рассрочка) |
| ВНЖ через недвижимость | ✅ Да, от $150 000 | ❌ Нет |
| Сложность управления | Низкая | Высокая |
| Регуляторные риски | Низкие | Высокие |
Информация к размышлению
Итак, Грузия и Бали предлагают кардинально разные инвестиционные модели. Какую выбрать? Все зависит от ваших целей, ресурсов и готовности к активному участию.
Грузия идеально подходит вам, если:
- У вас ограниченный бюджет — от $35 000 до $100 000
- Вы хотите максимально простую и прозрачную юридическую структуру с полным правом собственности без бюрократии
- Вы ищете предсказуемую доходность 6–12% и готовы к более консервативному росту капитала
- Вы планируете получить ВНЖ через инвестиции, чтобы иметь стабильный доступ в страну
- Вы хотите пользоваться доступными ипотечными программами
Бали — ваш выбор, если:
- У вас есть бюджет от $200 000–550 000
- Вы готовы разобраться в сложных юридических структурах (leasehold, PT PMA) или нанять для этого юристов
- Вас привлекает потенциал более высокой доходности (10–14%) от туристического потока и вы готовы к операционным расходам (комиссии управляющих, налоги, обслуживание)
- Вас не смущают регуляторные риски и необходимость постоянного мониторинга законодательства
- Вы рассматриваете покупку как lifestyle-инвестицию — возможность иметь виллу для личного использования, которая приносит доход
Если вы инвестор с небольшим опытом, начинайте с Грузии. Это рынок, где трудно ошибиться по-крупному. Вы получаете реальный актив в собственность, прозрачный налоговый режим и возможность войти в недвижимость с небольшой суммы. Да, доходность здесь не 16%, а скорее 8–12% в туристических локациях, но этот доход стабилен и защищен законом.
Бали — это игра для более опытных игроков. Высокая потенциальная доходность здесь сопровождается высокой сложностью. Вы не владеете землей, вы арендуете ее на 25-30 лет. Ваша доходность зависит от профессионализма управляющей компании и соблюдения всех лицензионных требований. Если у вас есть опыт, бюджет и команда (юристы, управляющие, бухгалтеры), Бали может стать для вас прекрасным направлением для диверсификации, но не для первого шага.
Выбор за вами. Главное — не гнаться за «лайфстайлом», а считать цифры и читать юридические документы. В конечном счете, лучшая инвестиционная стратегия — та, которая соответствует вашим личным целям, финансовым возможностям и готовности к риску. Оба направления останутся на радаре вдумчивых инвесторов в 2026 году — каждое по своим причинам.
Если после этого сравнения вы присматриваетесь к Грузии — буду рада поделиться актуальными предложениями. По Батуми и Тбилиси сейчас есть несколько достойных вариантов, которые не выкладываю в открытый доступ. Если интересно — дайте знать.
📌 Статья написана по состоянию на апрель 2026 года. Все налоговые ставки, курсы валют и юридические нормы актуальны на момент публикации, но перед сделкой обязательно консультируйтесь с местным юристом в каждой стране.
