Клиент с супругой хотят продать две квартиры и купить одну большую трехкомнатную для семьи с двумя детьми. В одной квартире прописаны дети, одна квартира в собственности меньше 3 лет. Интересует: как пройти опеку, избежать лишнего налога, выбрать безопасную схему сделки и сколько стоит полное сопровождение?

Здравствуйте, Руслан. Ситуация стандартная для опытного риэлтора, но имеет некоторые подводные камни для собственников. 

1. Опека: как быстро и без потери вариантов

Ваш ключевой страх — не потерять понравившийся вариант. Здесь загвоздка в том, что органы опеки выдают разрешение до продажи, но с одним важным условием: они должны видеть, что ребенку уже покупается равнозначное или лучшее жилье.

Правильный алгоритм:

1. Находите «трешку», которая устраивает вас по всем параметрам.

2. Заключаете с продавцом предварительный договор (или авансовое соглашение) с разумным сроком, чтобы зафиксировать цену и объект. Это даст вам время на сбор документов. Укажите в договоре возможность продления по согласию сторон.

3. Подаете заявление в опеку уже с пакетом документов на новую квартиру ( отчет об оценке обязательно!). Именно это ускоряет процесс: опека видит, что права ребенка не ухудшаются, и выдает разрешение быстрее.

4. По закону получение разрешение от опеки 15 дней, но на практике быстрее, если документы в порядке.

5. Регистрируете сделку. Сделка по отчуждению доли ребенка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это требование закреплено в части 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Важно: если у детей только регистрация (прописка), но нет доли в собственности, согласие опеки формально не требуется. Проверьте это в первую очередь — вы сэкономите время. Если доли есть — без разрешения опеки сделку не провести.

2. Налог 13%

Общее правило: минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — 5 лет. Сокращается до 3 лет, если:

• квартира получена по наследству, в порядке приватизации, по договору пожизненного содержания(ренты) или по договору дарения от близких родственников;

• это единственное жилье.

Теперь ваша ситуация: у вас две квартиры, одна в собственности менее 3 лет. Разберем варианты.

Так как у вас в собственности вторая квартира, то ситуация с единственным жильем не подходит,  налог придется заплатить. Но есть два законных способа уменьшить сумму:

1. Имущественный налоговый вычет — 1 млн рублей с продажи. Имейте в виду, налог начисляется не со всей суммы, а с разницы «цена продажи минус 1 млн».

2. Вычет «доходы минус расходы» — если вы можете подтвердить расходы на покупку этой квартиры (договор, платежки), то налог платится только с положительной разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Важный нюанс для семей с детьми: с 2025 года семьи с двумя детьми могут быть освобождены от налога, если новое жилье куплено в течение 30 дней после продажи старого, дети не старше 18 лет (или 24 при очном обучении), а кадастровая стоимость нового жилья не превышает 50 млн рублей. Это ваша ситуация — обязательно изучите этот вариант с налоговым консультантом. Наши специалисты могут проконсультировать вас бесплатно в рамках договора о сотрудничестве.

• Посчитайте, что выгоднее — вычет в 1 млн или вычет расходов.

• Если попадаете под льготу для семей с детьми — подавайте декларацию с нулевым налогом.

• Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

3. Последовательность: продажа → аренда или альтернатива?

Мой совет: искать альтернативную сделку (одновременная продажа и покупка).

Почему:

• Вы не теряете деньги на аренду. При аренде вы платите за съем + несете расходы на хранение вещей + два переезда.

• Вы страхуете себя от роста цен. Если продадите и будете ждать, рынок может уйти вверх.

• Опека работает быстрее именно в альтернативной схеме, потому что вы сразу показываете, куда переселяется ребенок.

Минус альтернативы — сложность синхронизации. Все сделки в цепочке должны регистрироваться одновременно. Но с опытным риэлтором это легко решается.

Если альтернатива не получается (не нашли подходящий объект или продавец не готов ждать), тогда:

• Продаете одну квартиру, переезжаете в другую (ту, что остается).

• Продаете вторую, когда нашли «трешку».

Рекомендую такой план действий:

1. Выходим на рынок с двумя квартирами одновременно.

2. Параллельно ищем «трешку».

3. Как только находим — фиксируем договором аванса/задатка с возможностью пролонгации.

4. Подаем документы на опеку.

5. Проводим одну «большую» сделку с участием всех сторон.

4. Стоимость сопровождения

• Комиссия риэлтора в Москве обычно составляет от 2% до 5% от стоимости сделки. При полном сопровождении (продажа двух квартир + покупка одной + опека)  ближе к верхней планке.

• Дополнительные расходы: нотариус + Госпошлина + стоимость услуг банка

Что входит в мои услуги:

• Оценка рыночной стоимости ваших квартир.

• Подбор и проверка «трешки».

• Помощь при сборе полного пакета документов для опеки.

• Помощь при сборе полного пакета документов для проведения сделки.

• Проверка продавца и объекта покупки на предмет юридических рисков.

• Сопровождение на всех этапах

• Помощь с налоговой декларацией.

Точную сумму смогу озвучить после встречи и осмотра объектов. 

Если у вас остались вопросы, позвоните и мы подробно обсудим вашу ситуацию и найдем подходящее для вас решение.