Рынок недвижимости столкнулся с новой, изощренной схемой
обмана, при которой формально безупречная сделка купли-продажи квартиры
оборачивается для добросовестного покупателя финансовой катастрофой. Речь идет
не о поддельных документах, а о манипуляции сознанием продавцов, которая
вскрывается лишь после того, как все формальности уже позади.
Суть мошеннической схемы заключается в следующем. Злоумышленники входят в доверие к собственнику квартиры и под тем или иным предлогом (например, под видом сотрудников банка или налоговой службы) убеждают его, что предстоящая сделка является фиктивной и необходима для решения каких-либо проблем. Они оказывают на продавца мощное психологическое давление.
В результате сделка проходит на абсолютно законных
основаниях: права собственности переходят к покупателю, который честно
переводит всю сумму на счет продавца. Однако сразу после этого продавец, следуя
инструкциям мошенников, снимает деньги и передает их «курьерам». Лишь после
этого давление прекращается, и человек осознает, что стал жертвой обмана.
Осознав случившееся, бывший собственник обращается в суд с требованием признать сделку недействительной, так как он действовал под влиянием обмана. И суды, как правило, встают на его сторону. Выносится решение о так называемой двусторонней реституции: покупатель должен вернуть квартиру, а продавец — деньги.
И здесь добросовестный покупатель попадает в ловушку. По закону он все сделал правильно, но вернуть свои средства не может. Продавец заявляет, что деньги передал мошенникам, а значит, вернуть их не в состоянии. Более того, по совету юристов такие продавцы часто объявляют себя банкротами, что окончательно перекрывает покупателю путь к возврату средств.
Последствия для обманутого покупателя оказываются катастрофическими. Его потери не ограничиваются суммой, уплаченной за квартиру. Многие семьи для покупки нового жилья продавали свою старую квартиру или брали крупную ипотеку. В итоге они остаются не только без денег, но и без жилья, при этом обязательства по ипотечному кредиту никуда не исчезают. Вместо улучшения жилищных условий семья оказывается на грани финансового краха.
Главная опасность этой схемы — в ее абсолютной юридической
безупречности на момент проведения. Не поможет ни нотариальное заверение, ни
видеосъемка процесса, ни проверка на полиграфе, ни безналичный расчет. Продавец
может предоставить все справки, в том числе из психоневрологического
диспансера, и вести себя абсолютно адекватно. Никакой проверкой невозможно
установить, что в этот момент на него оказывается психологическое давление.
Порочный элемент, делающий сделку недействительной,
проявляется уже после ее завершения — в тот момент, когда
продавец передает полученные средства третьим лицам. Предугадать этот исход на
стадии покупки не представляется возможным.
На сегодняшний день не существует надежного способа защититься от подобного мошенничества. Покупатель оказывается заложником ситуации, в которой он по всем формальным признакам прав, но фактически лишается всего.
Эксперты бьют тревогу: новая схема требует скорейшего
вмешательства законодателей и выработки новых механизмов защиты прав
добросовестных приобретателей, которые не должны нести ответственность за
преступление, жертвой которого стал их контрагент.
По материалам интервью «Парламентской газете»
