1) Выбираем и оцениваем объект:
- Для себя (под производство, склад, офис).
- Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).
Также при выборе обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»: со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи); без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.
Поиск помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе: поможет подобрать объект недвижимости и оценит его; проверит сделку на юридическую чистоту; подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.
2) Проверяем объект.
Заказываем выписку из ЕГРН — это подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки. Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно.
Какие сведения она содержит?
- Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
- Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение.
- ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (например договор купли-продажи).
-Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
- Графический план помещения.
Также из ЕГРН позволяет: уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта; проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца); избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым» без обременений и ограничений.
При желании можно заказать и другие выписки. Например, выписка о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней.
3) Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения
Прежде чем заключать договор купли-продажи, рекомендовано
На «промежуточной» стадии проверяют:
- Полномочия продавца (или его представителя).
- Юридическую чистоту сделки.
Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае могут возникнуть трудности со сдачей помещения в аренду, тогда покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. При покупке отдельно стоящего здания необходимо убедиться, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.
Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. В ДКП должно быть прописано детальное описание объекта, порядок расчетов и сроки оплаты. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.
