Так сложилось, что я ежеквартально делаю отчет для Росстата о реальных продажах квартир в г. Раменское, в котором аккумулируются и анализируются все продажи квартир по объему проданных площадей и цене квадратного метра жилья в зависимости от типа квартир.
Выводы о происходящем и перспективах на будущее
Поделюсь результатами и сделаю выводы о происходящем и перспективах на будущее. Возможно, это поможет принять решение будущим покупателям, либо продавцам.
Два года назад, когда высокая ключевая ставка начала целенаправленно убивать ипотеку, общее мнение профессионалов рынка недвижимости склонялось к тому, что после неизбежной временной заморозки рынка, цены на недвижимость пойдут вниз, как это бывало ранее, в кризисы 2008 и 2014 годов. Однако действительность опровергла ожидания.
Начнем с аренды
Вот тут как раз никаких неожиданностей. Когда ежемесячная выплата по ипотечному кредиту банку даже при покупке однушки переросла 100 тысяч рублей, ипотека «почему-то» впала в кому. Купить квартиру даже работающему (на заводе, в школе, в больнице и т.д.) россиянину стало невозможно. А жить где-то нужно. Поэтому резко вырос спрос на аренду жилья. И, как следствие, цены. Если 2 года назад цена в 30 тысяч рублей в месяц за однушку казалась немыслимой, сейчас такие предложения находят арендатора в считанные дни. Потому что 30 тысяч в месяц платить еще как-то можно, а 100-150 тысяч в месяц (платеж по ипотеке)…. Ну нет у нас сейчас таких зарплат ни у кого… Почти ни у кого…
И вакханалия высоких арендных цен будет сохраняться до того времени, пока платеж по ипотеке не станет снова доступным. Когда это будет при нынешней политике ЦБ…. Я сказать не берусь.
О продажах: кредиты берут на доплату
Рынок полностью адаптировался к возврату в начало 2000-х. Сделки с ипотечными кредитами составляют 10-15 % от общего количества сделок, однако и эта цифра сильно натянута. Раньше квартиры покупали в ипотеку с минимальным первоначальным взносом, а сейчас берут ипотечный кредит только на доплату минимальной недостающей части, в среднем 1-2 млн рублей. Понятно, это не соответствует банковской статистике, но я сейчас говорю о квартирах в небольшом районном центре, а не мегаполисах, в которых сосредоточены финансовые потоки страны, и которые делают банковскую ипотечную отчетность.
Почти все сделки проходят за «живые» собственные деньги покупателя
При этом, в 4 квартале 2024 года и январе 2025 года, зафиксирован – удивительно (!) – рост продаж и реальных сделок.
Усредненная цена кв.м. снизилась на 3-5 % в сегменте хрущевок, не изменилась в сегменте типовых квартир (панельные девятиэтажки) и «новостроек» (дома постройки 2000-2018 годов).
Так что же, кризис преодолен? Нет, к сожалению, анализ ситуации показывает, что в конце прошлого – начале нынешнего года сложилось несколько положительных для рынка факторов.
Та часть покупателей, которая поняла, что массового снижения цен, как это было в 2016 году, не дождется, приняла решение и раскупила наилучшие предложения по соотношению цена/качество.
Оставшиеся… Будут продолжать целеустремленно ждать и искать, возможно годами…
Раскупают самые дешевые предложения
Та часть продавцов, которым нужно было продать квартиры, продали их. Если представить объем предложения как некий пирог, в котором в нижней части наилучшие предложения по соотношению цена/качество, а в верхней – наихудшие, то произошла срезка примерно 20 % нижней части. При этом верхняя часть осталась при своих убеждениях, отказываясь воспринимать реальность и понижать планку своих пожеланий.
А новых предложений на рынок практически не поступает. Потенциальные продавцы превратились в реальных арендодателей. Про новостройки вообще нет смысла упоминать. Строительство в городе сейчас не ведется. Достраивается последний дом, начатый еще финской компанией «ЮИТ» до побега из России и… все. Если раньше в год принимались в эксплуатацию 4-6 новых многоквартирных домов, сейчас в лучшем случае один…
Покупать будут по ценам, соответствующим реальным возможностям рынка
Таким образом, после всплеска продаж, нас, по-видимому, ожидает очередная заморозка. Цены на квартиры (если говорить о ценах реальных сделок, а не о тех предложениях, которыми завешены сейчас популярные порталы по недвижимости) падать скорее всего не будут. Впрочем, и покупать квартиры будут лишь в том, случае, если их продавцы снизят свои пожелания до реальных возможностей рынка.
Покупателей мало, но и количество квартир на продажу составляет примерно 60-70 % от того количества, которое было в стабильном 2021 году. И эти предложения, как я и писал выше, значительно превосходят реальные цены (есть квартиры от собственников-продавцов, которые «висят» в рекламе уже по 2-3 года, не находя покупателей).
Выводы и рекомендации для реальных покупателей
- Не ждите падения цен, ищите наилучшие предложения, предлагайте разумный торг (100-200 тысяч, предложения о торге на миллион, мягко говоря, не дадут положительного результата) и покупайте.
Выводы и рекомендации для реальных продавцов
Если вашу квартиру не покупают, снизьте цену. Вы не потеряете в деньгах. Объясню на примере. Вы хотите за свою, например, однокомнатную квартиру, 6 млн рублей. Ее, естественно, не покупают. И не купят, пока не снизятся ставки по депозитам (люди активно наращивают денежную массу для будущей покупки) и не станет доступной ипотека. Вряд ли это случится в 2025 году.
Снизьте цену до 5,5 млн, продайте квартиру (а ее обязательно купят. Людей, которым необходимо жилье, меньше не стало, стало меньше тех, кто имеет возможность его купить), положите деньги в банк.
Если вы этого не сделаете, у вас через год будет все та же квартира, за которую вы все так же хотите 6 млн рублей.
Если же сделаете, продадите и положите деньги в банк под 21 % годовых, у вас через год будет 6,6 млн. рублей. Что выгоднее? Впрочем, пусть каждый решает сам.
Мнение подготовил, РЯБЧИКОВ Сергей Иванович, аттестованный брокер по недвижимости (аттестат №РОСС RU РГР ТОС 50 БН 433)
