Выходя на рынок недвижимости, будь то с покупкой, будь то с продажей квартиры, важно понимать
“рыночную” стоимость объекта для грамотной оценки объекта.
Рыночная стоимость объекта – это наиболее вероятная цена, по
которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно (предполагается наличие
свободного волеизъявления сторон на совершение сделки), располагая всей
необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки
не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
С определением рыночной стоимости разобрались. Теперь
поговорим о том, для чего это нужно в
разных ситуациях.
Представим
ситуацию с продавцом.
Кажется, сложного ничего
нет. Вот такая же квартира в соседнем доме стОит по определенной
цене. И я тоже поставлю такую стоимость -
думает продавец.
Что происходит дальше?
Квартиру
хочется продать быстрее, деньги нужны на уже запланированные расходы, а по объявлению нет ни
одного звонка.
Квартира в соседнем
доме до сих
пор стоит в рекламе!
Значит продавцов мало и
рынок не активен.
Ждем дальше. Выделенные
сроки на продажу истекли. Меняем свои планы и пересматриваем сроки в надежде, что придет наш
покупатель.
Ситуация не меняется…
Как следствие, получаем
разочарование, не решенную задачу. Для “красочности” можно добавить, например, нарастающие долги
(которые планировалось закрыть деньгами с продажи квартиры), банкротство и
запрет на регистрацию.
Или, рассмотрим другую ситуацию
Продавец, основываясь на
том, что им квартира приобреталась по определенной цене, принимает решение, по
этой же сумме, выставить объект в рекламу (не думая о том, что на сегодняшнем
рынке цена этой квартиры уже не та). И, о чудо, покупатели один за одним
выстроились чтобы купить…
Теперь давайте разбираться.
В первом случае из-за
неправильной оценки, а именно, завышенной стоимости квартиры, продавец теряет
время и деньги. Ситуация обостряется, напряжение растет, а задача остается
нерешенной. Как следствие, могут добавиться дополнительные сопутствующие
проблемы, которые изначально побудили собственника выставить квартиру в продажу.
Во втором случае, что
может означать такой высокий спрос на квартиру? Хорошая покупательская
способность? Или активный и живой рынок?
Да, возможно. Но также и
то, что стоимость квартиры ниже рыночной, и собственник недополучит то, сколько
он мог бы получить на самом деле.
Теперь
представим ситуацию с покупателем.
Допустим, у нас есть
квартира по определенной стоимости. Квартира стоит в рекламе месяц, два, три… Наш
герой (покупатель) не смотрит на это. Ему нравится квартира. Он пришел.
Посмотрел. Для солидности предложил незначительный торг. И, о чудо,
собственники согласились на его условия. Продажа состоялась.
Давайте сразу разберем. Опытный глаз риелтора заметит,
что квартира стояла в продаже по завышенной стоимости. И, при аргументированном
торге можно было просить скидку значительно больше, чем это сделал наш герой.
Как следствие, покупатель отдал больше, чем мог на самом деле.
Есть и обратная сторона у этой ситуации.
Допустим, покупатель
ходил, смотрел, выбирал … И вот он, объект вожделения. Да и стоимость
приемлемая. Предложу свою цену -
думает он. Ну и для приличия, дам время
для принятия решения собственнику.
Каково же разочарование
покупателя, когда он узнает, что квартира уже под авансом, и более не
продается…
Остаться без желаемой
квартиры меньшее из зол. Заниженной стоимостью объекта, как правило, пытаются
компенсировать дефекты в документах на квартиру. Но это уже совсем другая
история.
Исходя из
выше описанных ситуаций можно сделать вывод, что, выходя на рынок недвижимости
иногда бывает недостаточно просто посмотреть на стоимость соседних объектов.
Вернемся к нашему
определению. Рыночная стоимость объекта
– это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден.
Это значит, что цена нашей квартиры такова, сколько готовы за нее заплатить. Но
при этом важно не продешевить. Необходимо понимать из чего складывается цена и
что на нее влияет - геополитическая ситуация в стране, ипотечные ставки и иные
внешние и внутренние факторы.
Отмечу также что мир не
стоит на месте. Появляются новые законы, правила и технологии. Важно быть в
курсе всего, т.к. отсутствие знаний в той или иной ситуации отдаляет вас от
цели.
Остается одно - доверить
продажу / покупку квартиры профессионалу. Который сохранит ваши средства и
обеспечит безопасность и комфорт на всех этапах сделки.
