Вопрос ожиданий
Инвесторы-неудачники
"Но при этом многие из них смотрят на любое вложение средств в недвижимость с позиции "нравится/не нравится" или "я бы сам хотел/не хотел здесь жить". Таким покупателям трудно "играть" на поле инвестирования, поскольку их личное и эмоциональное вовлечение в покупку не имеет ничего общего с бизнес-подходом", – говорит она.
Вход на пике
"На волне роста цен на недвижимость и веры в то, что они всегда и везде растут, человек купил новостройку в Подмосковье. Модную, у модного на тогда застройщика, вдали от какой-то транспортной инфраструктуры. Когда дом достроили, оказалось, что концепция отдельного города в лесу покупателям не интересна, и продать такую квартиру сложно. Хорошо, что нашелся сосед, который приобрел объект для своих родителей. Учитывая ипотеку, прибыли в итоге получить не удалось. Получился минус", – вспоминает эксперт.
"Вложил, к примеру, 2 миллиона рублей в квартиру стоимостью 20 миллионов, на срок до года, с последующей выплатой, надеясь заработать на продаже. Рынок ушел вниз, и цена квартиры у самого застройщика стала уже не 20 миллионов, а 18. Договор, как правило, составлен таким образом, что много штрафов, и по факту из своего первого взноса инвестор практически ничего не получит, а именно, полностью потеряет вложенные 2 миллиона", – говорит она.
Ну и, конечно, всегда нужно учитывать риск того, что новостройка и вовсе не будет достроена и сдана, и компания может стать банкротом. Если инвестор не готов брать на себя такие риски, он как правило обращает внимание на вторичную недвижимость: ее можно сразу сдавать в аренду или пользоваться, отмечает Мариничева.
"В таких ситуациях инвестор, скорее всего, потеряет. Каковы будут потери – зависит от падения спроса и цен. Такие случаи были у нас в марте-апреле прошлого года", – вспоминает риелтор.
Не путать туризм с эмиграцией
"Человек, к примеру, часто ездил в отпуск на Кипр. Так часто, что в какой-то момент решил купить там квартиру. Самому отдыхать и сдавать другим, когда он не на острове. Ездил, отдыхал. А вот со сдачей не сложилось. Человек, который якобы там помогал со сдачей, говорил, что объект не сдается или сдается урывками", – приводит пример Вишняков.
"В моей практике был случай, когда человек по рекламе в интернете купил новостройку в Ростове-на-Дону. В ипотеку. Сам он живет сильно восточнее Москвы. Почему купил? Потому что "там теплее" и "там же недвижимость растет, в интернете пишут". Естественно, покупка новостройки в странном месте на пике цен на недвижимость обернулась пшиком", – рассказывает Вишняков.
Глубокий анализ
"Есть и вовсе целая категория людей, которым ни в коем случае нельзя заниматься инвестированием. Это те, кто стандартно верят в чудеса: в виде 200% годовых или что любая недвижимость непременно растет в цене", – предупреждает риелтор.
- О конкурентной ситуации на рынке региона – в том числе о локальном рынке района/округа, об объеме и структуре предложения;
- Об объеме спроса в локации и его структуре;
- О документах по заинтересовавшему объекту. Если речь идет о новостройке, то начиная от правоустанавливающих документов застройщика на земельный участок и градостроительной документации до разрешительной документации и проектов договоров отчуждения прав требования на недвижимое имущество;
- О конкурентных преимуществах и недостатках конкретного объекта – этажности, квартирографии, планировочных и инженерных решений, социального окружения, инфраструктуры;
- О перспективах развития локации в сфере социальной инфраструктуры: наличие школ, поликлиники, детских садов;
- О перспективах развития транспортной инфраструктуры.
"У людей, которые инвестируют в недвижимость, есть закон: нужно отсмотреть 100 объектов для того, чтобы принять одно решение об инвестиционной покупке. И на это, конечно, требуется немалое время", – отмечает он.
Ищите местных
"На юге России, например, из-за жары покупатели избегают квартиры с окнами, выходящими на солнечную сторону. А в Краснодаре и Казани жители до сих пор убеждены в неоспоримых преимуществах кирпичного домостроения и неохотно приобретают жилье в монолитных домах", – говорит управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.
