9 основных показателей доходности, которые надо знать инвестору, прежде чем вписаться в проект
1️⃣ Арендная ставка и её индексация.
Многие арендодатели не борются за установление индексации арендной ставки.
На сколько это актуально в жилой недвижимости?
В коммерческой недвижимости это очень важно, т.к. договора заключаются на срок более года и регистрируются в Росреестре.
В жилой недвижимости, как правило, срок аренды в договоре указывают 11 месяцев и есть отличный повод поднять аренду на 1,5-2 тысячи
Правильно подобранные арендаторы воспримут эту информацию адекватно взвесят за и против (переезд, поиск нового жилья, адаптация к новому району и т.д.)и продлят договор на новых условиях.
2️⃣ Сумма капиталовложений перед сдачей в аренду.
Извечный вопрос делать ли ремонт перед сдачей в аренду или не делать?
Если делать то какой?
На считать как быстро он окупится.
Если это коммерция, то есть вариант сделать арендные каникулы или дисконт по ставке и сдать, как есть чтобы не было простоя.
А вот если это жилая недвижимость качество ремонта влияет не только на стоимость арендной ставки но и на портрет арендатора, а это прямо отразится на сохранности недвижимости в целом😄
3️⃣ Эксплуатационные и коммунальные расходы не включённые в арендные платежи.
Будь то коммерция или жилая недвижимость Арендатор оплачивает как правило расходники, которыми пользуется и которые можно измерить учётными приборам.
Как правило это электричество, вода, услуги связи, интернет, иногда водоотведение. Всё остальное оплачивает арендодатель: содержание жилья, капитальный ремонт, отопление, МОП, утилизация ТБО.
1️⃣ Арендная ставка и её индексация.
Многие арендодатели не борются за установление индексации арендной ставки.
На сколько это актуально в жилой недвижимости?
В коммерческой недвижимости это очень важно, т.к. договора заключаются на срок более года и регистрируются в Росреестре.
В жилой недвижимости, как правило, срок аренды в договоре указывают 11 месяцев и есть отличный повод поднять аренду на 1,5-2 тысячи
Правильно подобранные арендаторы воспримут эту информацию адекватно взвесят за и против (переезд, поиск нового жилья, адаптация к новому району и т.д.)и продлят договор на новых условиях.
2️⃣ Сумма капиталовложений перед сдачей в аренду.
Извечный вопрос делать ли ремонт перед сдачей в аренду или не делать?
Если делать то какой?
На считать как быстро он окупится.
Если это коммерция, то есть вариант сделать арендные каникулы или дисконт по ставке и сдать, как есть чтобы не было простоя.
А вот если это жилая недвижимость качество ремонта влияет не только на стоимость арендной ставки но и на портрет арендатора, а это прямо отразится на сохранности недвижимости в целом😄
3️⃣ Эксплуатационные и коммунальные расходы не включённые в арендные платежи.
Будь то коммерция или жилая недвижимость Арендатор оплачивает как правило расходники, которыми пользуется и которые можно измерить учётными приборам.
Как правило это электричество, вода, услуги связи, интернет, иногда водоотведение. Всё остальное оплачивает арендодатель: содержание жилья, капитальный ремонт, отопление, МОП, утилизация ТБО.
4️⃣ Налог на доходы и налог на имущество.
Вот если уйти в серую зону по налогам на доход владельцам жилой недвижимости ещё удаётся, то уйти от имущественного налога точно не получится.
Ставка на нежилые помещения (к ним относятся апартаменты в жилых и нежилых многоквартирных домах) варьируется от 0,5% до 5% от кадастровой стоимости недвижимости.
Ставка эта зависит от назначения конкретного участка, вида разрешённого использования и типа здания и вида его использования.
В жилой недвижимости для физических лиц ставка 0,1% от кадастровой стоимости.
5️⃣ Брекенридж при покупке недвижимости и при сдаче в аренду.
По традиции при сдаче в аренду в коммерческой недвижимости стоимости услуг брокера оплачивает арендодатель (собственник недвижимости)
В жилой - Арендатор (квартиросъемщик)
При покупке или продаже каждый оплачивает услуги своего брокера, потому, что это принципиально разные услуги и те кто надеяться выехать за счет чужого брокера обычно сильнее всего страдают финансово.
Если покупаете с ипотечным плечом иногда выгоднее включить комиссию ипотечного брокера, который найдёт минимальную ставку и по кредиту и по страховке.
6️⃣ Прочие расходы
Непредвиденные траты например, на затопления от соседей, на страховку от несчастных случаев и так далее
Вот если уйти в серую зону по налогам на доход владельцам жилой недвижимости ещё удаётся, то уйти от имущественного налога точно не получится.
Ставка на нежилые помещения (к ним относятся апартаменты в жилых и нежилых многоквартирных домах) варьируется от 0,5% до 5% от кадастровой стоимости недвижимости.
Ставка эта зависит от назначения конкретного участка, вида разрешённого использования и типа здания и вида его использования.
В жилой недвижимости для физических лиц ставка 0,1% от кадастровой стоимости.
5️⃣ Брекенридж при покупке недвижимости и при сдаче в аренду.
По традиции при сдаче в аренду в коммерческой недвижимости стоимости услуг брокера оплачивает арендодатель (собственник недвижимости)
В жилой - Арендатор (квартиросъемщик)
При покупке или продаже каждый оплачивает услуги своего брокера, потому, что это принципиально разные услуги и те кто надеяться выехать за счет чужого брокера обычно сильнее всего страдают финансово.
Если покупаете с ипотечным плечом иногда выгоднее включить комиссию ипотечного брокера, который найдёт минимальную ставку и по кредиту и по страховке.
6️⃣ Прочие расходы
Непредвиденные траты например, на затопления от соседей, на страховку от несчастных случаев и так далее
7️⃣ Процент простоя
Это тоже необходимо учитывать при расчёте финансового плана.
Даже самые ликвидные помещения иногда простаивают.
Сюда не относятся арендные каникулы, которые предоставляются в коммерческой недвижимости арендатору для проведения ремонтных работ.
8️⃣ Ставка дисконтирования
Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени.
Проще говоря, насколько инфляция съедает ваш доход.
Её используют, например, для сравнения доходности от сдачи в аренду зарубежной недвижимости или с другими инструментами инвестирования более-мнение рискованными.
9️⃣ Горизонт инвестирования и изменение стоимости недвижимости во времени.
Простыми словами, как изменилась стоимость недвижимости пока она была в собственности.
🌿Это были основные факторы которые надо учитывать при расчёте финансового плана и оценки инвестиционной эффективности.
Это тоже необходимо учитывать при расчёте финансового плана.
Даже самые ликвидные помещения иногда простаивают.
Сюда не относятся арендные каникулы, которые предоставляются в коммерческой недвижимости арендатору для проведения ремонтных работ.
8️⃣ Ставка дисконтирования
Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени.
Проще говоря, насколько инфляция съедает ваш доход.
Её используют, например, для сравнения доходности от сдачи в аренду зарубежной недвижимости или с другими инструментами инвестирования более-мнение рискованными.
9️⃣ Горизонт инвестирования и изменение стоимости недвижимости во времени.
Простыми словами, как изменилась стоимость недвижимости пока она была в собственности.
🌿Это были основные факторы которые надо учитывать при расчёте финансового плана и оценки инвестиционной эффективности.
